Défiscalisation – Loi Pinel
Tout savoir sur la loi Pinel
Réduction importante pouvant atteindre 6000 euros par an pendant 9 ans avec possibilité de louer à ses descendants et/ou ascendants s’ils ne font pas partis de votre foyer fiscal.
Cette loi participe à la construction de logement dit en V.E.F.A (Vente en Etat Futur d’Achèvement) respectant les normes environnementales RT 2012 dans les grandes villes de France ou ils manquent des logements et la demande locative est importante.
La valeur ajoutée de YN-Patrimoine
Nous avons signé des partenariats avec l’ensemble des promoteurs pour commercialiser leurs logements. Notre cabinet indépendant nous permet de proposer l’ensemble des biens contrairement aux banques et aux réseaux nationaux. Sans frais de dossier et/ou commission additionnelle. Nous sommes directement rémunérés par les promoteurs ce qui fait que notre conseil et notre accompagnement est gratuit pour vous.
L'avantage fiscal de la loi Pinel
Vous avez la possibilité de bénéficier d’une réduction d’impôt de 2% par an pendant 9 ans et de continuer le dispositif 3 années de plus mais la réduction est réduite à 1%.
Vous souhaitez défiscaliser 4000 euros d’impôt par an par exemple.
Première des choses : s’assurer que votre impôt ne fluctuera pas dans le temps à la baisse, sinon il faudra prendre la fourchette basse de votre imposition annuelle.
Cela veut dire qu’il faut investir à hauteur de 200 000 euros pour gommer l’intégralité de votre 4000 euros pendant 9 ans.
Ce montant comprend le montant du logement mais également le montant des frais de notaire.
Pour éviter des dérives du passé, l’état autorise uniquement les villes et les communes de l’agglomération de plus de 250 000 habitants à être éligibles au dispositif Pinel.
- Zone A : Montpellier – Marseille – Lyon – bassin genevois & première couronne parisienne
- Zone B1 : Toulouse, Nîmes, Bordeaux etc …
- Zone B2 et C : certaines petites communes qui ont une dérogation exceptionnelle
La méthode du calcul du loyer est imposée mais diffère selon la zone
Pour les baux conclus ou renouvelés en 2020, les plafonds des loyers mensuels par mètre carré, charges non comprises sont fixés à :
- Zone A : 12.95 euros
- Zone B1 : 10.44 euros
- Zone B2 & C : 9.07 euros
Comment calcule-t-on la surface fiscale de référence pour le calcul du loyer Pinel ?
Le loyer plafond se calcule en appliquant le plafond mensuel par m² selon la zone à la surface habitable augmentée de la moitié des annexes dans la limite de 8m² = S
Exemple : pour un T2 de 41m2 plus 10 m2 de terrasse = 41 m2 + (10/2) = 46 m2 surface fiscale de référence. (Si la terrasse était de 20 m2 = 41 m2 + 8 m2 (maxi) = 49 m2).
Pour déterminer le plafond du loyer Pinel, il faut appliquer cette méthode de calcul.
Dans notre exemple, le logement se trouve à Montpellier soit en zone A soit (12.95 euros/le m2) et sa surface fiscale est de 46m2.
Calcul = 46 m2 *12.95 = 595.70 euros
Le résultat obtenu est ensuite pondéré par le coefficient suivant : (0,7+19/S) pris en compte dans la limite de 1,20.
Résultat du plafond du loyer :
595.70 * (0.7 + (19/46)) = 595.70*1.11= 611.22 euros
Attention !
Nous avons calculé le plafond du loyer mais selon le quartier de la ville, on est soit en-dessous du loyer marché et inversement.
C’est pourquoi, la rentabilité locative ne fait pas tout, il faut pourvoir soit le louer plus chères au bout de 9 ans n’ayant plus ma réduction d’impôt soit le vendre rapidement pour récupère un capital.
Là aussi l’emplacement reste donc primordial.
Nous vous donnerons plus d’explication lors de notre entretien individuel sur la stratégie de sélection du lot en fonction de vos objectifs et de profil investisseur.
A qui louer mon logement adossé au dispositif Pinel ?
Le logement Pinel est accessible en fonction des ressources des locataires. Fort heureusement les plafonds annuels des ressources des locataires sont relativement élevés.
Le choix du locataire doit être fait avec précaution, notre partenaire en gestion locative vous accompagnera, mais vous aurez l’obligation de respecter un plafond de ressource.
| Plafond de ressources POUR | Zone A Montpellier | ZONE B Nimes | ZONE B2 et C |
|---|---|---|---|
| Personne seule | 38 465 € | 31 352 € | 28 217 € |
| Couple | 57 489 € | 41 868 € | 37 681 € |
| Personne seule ou couple + 1 enfant à charge | 69 105 € | 50 349 € | 45 314 € |
| Personne seule ou couple + 2 enfants à charge | 82 772 € | 60 783 € | 54 705 € |
| Personne seule ou couple + 3 enfants à charge | 97 991 € | 71 504 € | 64 354 € |
| Personne seule ou couple + 4 enfants à charge | 110 271 € | 80 584 € | 72 526 € |
| Majoration pour personne à charge complémentaire | + 12 286 € | + 8 990 € | + 8 089 € |
Comment déclarer son investissement PINEL la première année ?
Investissement locatif PINEL = 3 déclarations d’impôts?
La location d’un bien immobilier sous le dispositif Pinel vous oblige à réaliser les déclarations d’impôts suivantes :
- la 2044EB : l’engagement de location.
- la 2044 : la déclaration des revenus fonciers.
- la 2042C : obtenir sa réduction Pinel.
Chaque formulaire est indépendant, ils ne sont pas à remplir la même année et ont chacun leur utilité spécifique.