Défiscalisation – LMP & LMNP

Tout savoir sur la location meublé professionnel (LMP) et non professionnel (LMNP)

Cette solution fiscale permet d’investir selon vos possibilités financières.

Elle vous génère au choix : 

  • Des revenus non-imposables immédiatement  
  • Des revenus à la retraite non-imposables
LMNP & LMP - Location Meublé Professionnel et Location Meublé Non Professionnel

Description générale du dispositif LMP & LMNP

Les conditions énoncées ci-dessous sont valables pour l’ancien et le neuf.

Pour être qualifié de logement meublé, un certain nombre d’équipements en état d’usage nécessaires à la vie courante (meubles, literie, gazinière ou plaques chauffantes, réfrigérateur, ustensiles de cuisines…) doivent figurer dans le logement afin de permettre au locataire d’user immédiatement du logement et d’y vivre avec un minimum de confort.

En l’absence de ces équipements, le contrat de location peut être requalifié en bail de location vide et ainsi être soumis à la loi du 6 juillet 1989, plus contraignante pour les propriétaires.

Fiscalement vous bénéficiez d’un abattement de 50 % sur la déclaration de ses revenus fonciers.

Vous pouvez même bénéficier de revenus locatifs non-imposables en amortissant le bien.

La location meublée regroupe différentes situations :

  • La location saisonnière, généralement courte et le plus souvent réservées La location aux étudiants (bail de 9 mois)
  • La location meublée dans des résidences de services : seniors, services d’affaires, services étudiants, EPHAD.
  • Le Loueur en Meublé Non Professionnel LMNP (appartement dans l’ancien qu’on loue meublé).

LMP - Résidences neuves avec services

C’est la solution pour bénéficier de revenus non-imposables. Notre dirigeant (Yann Naour) a travaillé pour le leader des services seniors (le groupe DOMITYS) et maîtrise parfaitement ce dispositif.

Avantages du statut de loueur meublé dans le neuf

  1. Récupérer la TVA sur le bien (19.6% du prix d’achat) art 261-D du CGI (si le logement est acheté neuf), pas valable pour l’ancien
  2. Abattement forfaitaire de 50% sur vos revenus BIC si inférieurs à 23.000 € par an. Si vous ne pouvez plus déduire les intérêts d’emprunts et amortissement réputé différé
  3. Bail de location à l’avantage du propriétaire (par rapport à un bail de location classique) : les loyers sont garantis à 100% avec un gestionnaire privé dans des résidences de services para-hôtelleries
  4. Possibilité d’amortir la valeur du bien grâce au principe de l’ARD (amortissement réputé différé). Comme une entreprise qui amortirait son parc informatique dans son bilan comptable sur plusieurs années.
  5. Définition de L’ARD. Amortissement Réputé Différé est une notion comptable propre au statut de loueur meublé. En effet, seul le statut de LMNP ou de LMP permet d’utiliser l’ARD.

Principe de l'ARD (Amortissement Réputé Différé)

Comme pour tout investissement immobilier, les intérêts relatifs à l’emprunt bancaire sont déductibles de revenus liés au projet. En d’autres termes, vous ne pouvez déduire les intérêts bancaires de votre prêt pour l’achat d’un bien en meublé… que de revenus tirés de la location meublée, soit des BIC (bénéfice industriel et commerciaux).

Lorsque vous n’avez plus suffisamment d’intérêts d’emprunt à déduire de vos revenus BIC, ceux-ci vont alors devenir imposables mais l’ARD vous permet alors d’amortir chaque année la valeur immobilière (ainsi que la valeur des meubles composant le logement) nécessaire pour ramener vos revenus à 0.
Cet amortissement est autorisé pendant une durée pouvant aller jusqu’à 30 ans pour l’immobilier (5 à 10 ans pour les meubles). L’excédent non utilisé sur l’année étant reportable chaque année jusqu’à… la durée choisi initialement, 30 ans maximum.

Les Amortissements

Bulletin officiel des impôts – instruction du 17 juin 1999

Amortissement immobilier

4 % pendant 25 ans sur le prix d’acquisition de l’immobilier diminué de l’incidence foncière (15 %)

Amortissement mobilier

10 % pendant 10 ans sur le prix d’acquisition du mobilier

Deux règles essentielles :

  • Les amortissements sont utilisés uniquement lorsque le LMNP est en bénéfice d’exploitation
  • Les amortissements non utilisés sont reportés utilisables sans limite de temps

 

Le point fort

La neutralité fiscale des revenus locatifs due aux amortissements évite une pression fiscale plus importante lorsque la charge de crédit diminue .