LMNP option amortissement

Le Loueur en Meublé Non Professionnel LMNP : valable pour l'ancien et le neuf

Qualification de location meublée : pour être qualifié de logement meublé, un certain nombre d'équipements en état d'usage nécessaires à la vie courante (meubles, literie, gazinière ou plaques chauffantes, réfrigérateur, ustensiles de cuisines...) doivent figurer dans le logement afin de permettre au locataire d'user immédiatement du logement et d'y vivre avec un minimum de confort.

En l'absence de ces équipements, le contrat de location peut être requalifié en bail de location vide et ainsi être soumis à la loi du 6 juillet 1989, plus contraignante pour les propriétaires.

La location meublée regroupe différentes situations :

  • La location saisonnière, généralement courte et le plus souvent réservées aux étudiants
  • La location meublée classique qui regroupe généralement les résidences de services.
  • Le Loueur en Meublé Non Professionnel LMNP (appartement dans l'ancien qu'on loue meublé)

Le Loueur en Meublé

Avantages du statut de loueur meublé

Dans certains cas,possibilité de récupérer la TVA sur le bien(19.6% du prix d’achat) art 261-D du CGI (si le logement est acheté neuf), pas valable pour l'ancien.

Abattement forfaitaire de 50% sur vos revenus BIC si inférieurs à 23.000 €par an. Si vous ne pouvez plus déduire les intérêts d'emprunts et amortissement réputé différé.

Bail de location à l’avantage du propriétaire(par rapport à un bail de location classique)

Possibilité d’amortir la valeur du bien comptablement grâce au principe de l’ARD (amortissement réputé différé).


L’ARD ou amortissement réputé différé est une notion comptable propre au statut de loueur meublé. En effet, seul le statut de LMNP ou de LMP permet d’utiliser l’ARD.

Principe : comme pour tout investissement immobilier, les intérêts relatifs à l’emprunt bancaire sont déductibles de revenus liés au projet. En d’autres termes, vous ne pouvez déduire les intérêts bancaires de votre prêt pour l’achat d’un bien en meublé… que de revenus tirés de la location meublée, soit des BIC.

Lorsque vous n’avez plus suffisamment d’intérêts d’emprunt à déduire de vos revenus BIC, ceux-ci vont alors devenir imposables mais l’ARD vous permet alors d’amortir chaque année la valeur immobilière (ainsi que la valeur des meubles composant le logement) nécessaire pour ramener vos revenus à 0.

Cet amortissement est autorisé pendant une durée pouvant aller jusqu’à 30 ans pour l’immobilier (5 à 10 ans pour les meubles). L’excédent non utilisé sur l’année étant reportable chaque année jusqu’à… la durée initialement choisie, 30 ans maximum.


Les amortissements

(bulletin officiel des impôts, instruction du 17 juin 1999)

Amortissement de l ’immobilier :

4 % pendant 25 ans sur le prix d’acquisition de l’immobilier

diminué de l’incidence foncière (15 %)

Amortissement du mobilier :

10 % pendant 10 ans sur le prix d’acquisition du mobilier


2 règles essentielles

Les amortissements sont utilisés uniquement lorsque le LMNP est en bénéfice d’exploitation

Les amortissements non utilisés sont :

  • reportés
  • utilisables sans limite de temps

  • Les points forts

    La neutralité fiscale des revenus locatifs due aux amortissements évite une pression fiscale plus importante lorsque la charge de crédit diminue

    Cette solution fiscale permet d’investir selon vos possibilités financières.

    => Le LMNP libère l’investisseur de la « course » à l’investissement locatif

    PAIEMENT COMPTANT
    REVENUS LOCATIFS NON FISCALISES

    (net dans votre poche)



    REVENUS CHARGES
    Loyers Taxe foncière
    Cabinet Fiscal
    Intérêts d’emprunt
    Amortissements (congélateur)
    4% * 25 ans = Immobilier
    10%¨* 10 ans = Mobilier

    Grâce aux amortissements différés réputés illimités dans le temps vos revenus locatifs vont être défiscalisés sur une période de 25 à 30 ans. C’est le produit idéal pour vous constituer un complément de revenus net d’impôt pour votre retraite.

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